전월세 보증금 보호받는 방법

전세 혹은 월세로 임차할 때 세입자는 보증금을 내는데요. 이 보증금을 보호받고 제대로 돌려받기 위해서는 두 가지 방법이 있습니다. 이 두 가지 방법과 차이에 대해 설명해보겠습니다. 아래 내용을 잘 확인하시고 자신의 보증금을 날리지 않도록 주의해야겠습니다.

 

 

전월세 보증금 보호받는 방법

 

전입신고와 확정일자

보증금을 보호받기 위해서는 내가 이 집에 들어왔다고 신고하는 전입신고를 하고 언제 들어왔는지 확정일자를 등록해야 합니다. 전입신고를 해야 계약기간 도중에 집주인 바뀌더라도 이전 주인과 계약한 기간까지 거주할 수 있습니다. 그리고 확정일자를 받아야지만 순위를 인정받아 혹여나 집이 경매로 넘어간다고 하더라도 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 

 

전세권 설정 등기

전세권 설정 등기란 등기소에 가서 세를 얻은 집의 등기사항 전부 증명서에 자신이 전세를 사는 세입자라는 사실을 기록하는 것입니다. 다만 이는 집주인의 동의가 필요한 사항입니다.

집주인의 동의를 얻어 등기사항 전부 증명서에 기록되었다면 다른 누군가 이 집에 대한 정보를 열람했을 때 자신이 세입자로 거주하고 있다는 사실을 확인할 수가 있습니다.

 

확정일자와 전세권 설정등기 차이

이렇게 보증금을 보호받기 위한 두 가지 방법이 있는데요. 이 둘의 차이는 이러합니다.

 

1. 집주인의 동의 유무

2. 확정일자는 보증금 액수와 상관없이 600원만 있으면 등록이 가능하지만, 전세권 설정등기 비용은 다음과 같습니다.

• 등록세 + 지방교육세 + 등기신청 수수료
• 등록세 : 보증금의 0.2%
• 지방교육세 : 등록세의 20%
• 등기신청 수수료 : 15,000원

3. 확정일자는 세를 얻은 집에 이사를 해야 가능, 전세권 설정등기는 이사하거나 전입신고 없이도 가능 

4. 세를 얻은 주택이 경매에 넘어가면 확정일자는 건물과 토지의 가격을 합한 금액에서 보증금 보상, 전세권 설정등기는 건물 가격에서만 보증금 보상

 

전세권 설정등기를 꼭 해야 경우

위와 같이 비교해봤을 때 보통은 확정일자를 받는 것이 전세권 설정등기보다 비용적인 측면이나 번거롭지 않다는 점에서 낫습니다. 하지만 전세권 설정등기가 필요한 경우는 바로 상가인 오피스텔을 임차했을 때입니다. 

 

오피스텔에다가 전입신고를 하고 확정일자를 받으면 오피스텔은 주택으로 간주되는데 오피스텔 주인은 1세대 다주택자가 됩니다. 이로 인해 2년 이상 소유한 9억원 이상의 주택을 팔 때 1세대 1 주택자 비과세 혜택을 받지 못할뿐더러 그간 생긴 차익에 대해 세금을 많이 내야 하기 때문에 집주인은 전입신고와 확정일자 받는 것을 원치 않아합니다. 이럴 때 전세금 설정등기를 활용하여 집주인도 좋고 세입자도 보증금을 보호받을 수 있는 조치를 취하는 것이지요.